Tropical Felgate

Let us make your dream come true!
Welcome to Tropical Felgate Sign in | Help

Green Life Owners Blog

  • GREEN LIFE REGLAS Y REGLAMENTOS 2016 – 2017

    GREEN LIFE

    REGLAS COMUNITARIAS.

    REGLAS Y REGLAMENTOS 2016 – 2017

     

    A. QUEJAS, SOLICITUDES, E INVESTIGACIONES


    1.
    Todas las solicitudes, consultas y reclamaciones relacionadas con la Comunidad FLAMENCO ROSA TRES, se harán por escrito a la Sociedad Gestora TROPICAL FELGATE o al Consejo de Administración en la Urbanización de Las Palmas, Playas del Coco, Guanacaste, Costa Rica.


    2. Los nombres del demandante se mantendrán en estricta confidencialidad.
    LOS RESIDENTES TIENEN LA RESPONSABILIDAD DE ESTAR DE ACUERDO CON LAS NORMAS Y REPORTAR LAS VIOLACIONES DE LAS REGLAS A LA JUNTA. LA JUNTA TIENE LA AUTORIDAD PARA REQUERIR LA ACCIÓN CORRECTIVA POR EL ICURRIDOR O POR CONTRATISTAS LICENCIADOS. LOS CARGOS Y / O MULTAS SERÁN EVALUADOS CONTRA EL RESPONSABLE .

    B. GENERAL
    Tenga en cuenta que según las ley de fumado de Costa Rica , no se permite fumar en las areas verdes de la comunidad. Esta legislación ha prohibido fumar en autobuses, taxis, trenes y terminales, lugares de trabajo, edificios públicos, restaurantes, bares, casinos y todos los edificios cerrados de acceso público, sin excepción alguna (no se permiten "zonas de fumadores" separadas). También prohíbe fumar en áreas recreativas o educativas al aire libre tales como parques, estadios y campus universitarios.


    1. Los dueños de la unidad son responsables de que los inquilinos e invitados cumplan con la Declaración de la Asociación, los Estatutos y este Reglamento. Deben enviar los documentos de arrendamiento de sus inquilinos a la Sociedad Gestora.


    2. Los propietarios de las unidades, los residentes o cualquiera de sus agentes, empleados,  o visitantes NO DEBERÁ en ningún momento, introducir o mantener en sus unidades líquidos, materiales, productos químicos o sustancias INFLAMABLES, COMBUSTIBLES o EXPLOSIVOS, excepto para uso doméstico y en cantidades pequeñas para uso del hogar. No se permiten parrillas de gas.


    3. Los calentadores de queroseno no estarán permitidos para su uso dentro de la Comunidad FLAMENCO ROSA TRES.


    4. Los inodoros y otros desagües de los edificios se utilizarán únicamente para los fines para los que fueron diseñados. Cualquier daño a la tubería común resultante del uso indebido de plomería y / o desagües en una unidad, será reparado por la Asociación y pagado por el dueño de la unidad.
    5. Todos los cobros y cuotas de la asociación se cobran a partir del 1 de cada mes. Si los montos  no se reciben en la Oficina de Administración antes del día 15 del mes, se cobrará una multa de $ 20.00.
    6. ABSOLUTAMENTE no se permite ningún vendedor ambulante ni negociante de ningún tipo en la Comunidad. Informe a  al personal directivo inmediatamente.
    7. Las herramientas eléctricas no se utilizarán entre las 9:00 p.m. Y 8:00 a.m.

    8. Las señales de venta y alquiler están prohibidas a menos que sean presentadas a la sociedad de gestión en formato aprobado. Un máximo de tres (3) letreros de "Casa Abierta" pueden colocarse dentro del la propiedad.
    9. Las instalaciones  deportivas y / o deportivas permanentes  están prohibidas dentro de la comunidad de Vista Perfect I . Estos incluyen pero no se limitan a los tableros de baloncesto,  redes de voleibol, etc Deportes organizados / actividades recreativas (incluyen pero no limitado al fútbol, ​​baloncesto o juegos de béisbol / softbol)  esto para la seguridad de los  propietarios de condominios.
    10. Cada propietario de la unidad es responsable de comprar y mantener la cobertura de seguro estándar del propietario de un condominio. Dicha cobertura será suficiente para cubrir adecuadamente todos los contenidos y actualizaciones, así como la responsabilidad general.

     


    C. CONSTRUCCION  DEL ACCESO, EL ESTACIONAMIENTO Y LAS CARRETERAS


    Las áreas y espacios de estacionamiento están diseñados para proporcionar comodidad y facilidad a los residentes. Como en la mayoría de las situaciones de posible contención, el uso del sentido común y la consideración para sus vecinos puede mejorar la relación de la comunidad y evitar el resentimiento.


    1. No se obstruirán las pasarelas, entradas, pasajes y patios que rodean el edificio.
    2. Se permite estacionamiento en espacios de estacionamiento designados, con estos espacios limitados al estacionamiento de un vehículo cada uno. Se prohíbe estacionar en cualquier área designada como "No Parking". Cualquier vehículo que se encuentre estacionado en un área designada como "No Parking" será etiquetado. La primera ocurrencia constituirá una advertencia. Cualquier vehículo etiquetado dos veces será remolcado. Todos los cargos de remolque se cobrarán al propietario de la unidad.
    3. Se prohíbe estrictamente el estacionamiento de vehículos comerciales, definido como un vehículo con matrículas comerciales y / o con letras en su cuerpo. También se prohíbe el estacionamiento de barcos, campers y remolques.
    4. Todos los vehículos deben tener placas de matrícula actuales, una tarjeta de registro actual y una etiqueta de inspección válida para estar legalmente estacionados en las instalaciones.

     

    Ninguna persona deberá estacionar o dejar un vehículo sin vigilancia en una propiedad privada sin el consentimiento del dueño u otra persona que tenga el control o la posesión de la propiedad o por un período superior a aquél para el cuál se dio el consentimiento, excepto en caso de emergencia o incapacidad del vehículo, en cuyo caso el propietario  del mismo deberán encargarse de la remoción expedita del vehículo.

     


    El propietario u otra persona en control o posesión de la propiedad en la cual un vehículo está estacionado o abandonado puede remover o contratar a otra persona para retirar y almacenar el vehículo. El propietario del vehículo tendrá la obligación de pagar los costes razonables de la retirada y de cualquier almacenamiento que pueda resultar de dicha eliminación antes de que tenga derecho a recuperar la posesión del vehículo.

     

     

    Motos


    5. Las motocicletas deben estacionar contra la línea de la banqueta, para no utilizar toda  una plaza de aparcamiento, para permitir que un auto también encaje en el mismo espacio de estacionamiento. Las motocicletas, las motos, las mini bicicletas, los ciclomotores o cualquier otro vehículo del terreno, no se deben estacionar o almacenar en patios.
    Ninguno de estos será conducido en cualquier parte de la Comunidad GREEN LIFE por personas sin licencia. Tampoco estos vehículos serán estacionados en ninguna parte en las áreas de jardín.
    6. No se permite reparaciones ni mantenimiento de ningún vehículo en ningún lugar en los terrenos comunes, con la excepción de las llantas, los neumáticos planos, y la reposición de fluidos.
    7. Las motocicletas requieren una placa de metal bajo las patas traseras cuando estacionadas en los estacionamientos de la comunidad.
    Vehículos por unidad de condominio
    8. El número de vehículos autorizados para ser estacionados diariamente en la propiedad común por unidad será igual a un máximo de un (1) vehículo por unidad.


    D- PATIO-BALCON.


    Los patios y balcones son áreas comunes limitadas y destinadas al uso y disfrute de los residentes. Permiten a cada residente disfrutar del aire libre en las proximidades de su casa. Sin embargo, son visibles para sus vecinos y propietarios potenciales.
    1. Los patios y balcones no se deben usar para almacenar botes de basura, juguetes, bicicletas, neumáticos de repuesto, cajas, etc. Los muebles de patio deben estar restringidos al patio o cubierta y no deben ser colocados en el césped.
    2. La ropaje uso personal , la ropa de cama, la ropa o similares no se colgarán, ni se ventilarán o se secarán de las ventanas o en patios y balcones. Los tendederos de ropa al aire libre no se utilizarán en ningún momento.
    3. Debido al hecho de que los aleros de los edificios están hechos de los materiales inflamables, estrictamente no están permitidos  los BBQ  bajo los aleros.


    E. ELIMINACIÓN DE BASURA


    Para mantener nuestras áreas comunes en una condición agradable y sanitaria, y para evitar gastos extra de eliminación de basura que podrían resultar en mayores cuotas mensuales, es importante que todos los residentes eliminen adecuadamente el material de desecho en los contenedores de basura proporcionados.

     

    1. La basura debe estar en bolsas de plástico atadas.
    2. Se colocarán las bolsas de basura dentro de los contenedores de basura.
    3. La basura no se quemará en ningún lugar en los terrenos comunes

    4. No se permitirá que los recipientes tales como basureros metálicos o plásticos, o bolsas, permanezcan a lo largo de la pared exterior de cualquier edificio.

     

    F. APARIENCIA / MODIFICACIÓN DE EDIFICIOS Y FUNDAMENTOS


    Es importante salvaguardar la integridad estructural de los edificios para nuestra seguridad. Para proporcionar un atractivo estético a los edificios del condominio, lo que ayudará a proteger y mejorar su valor y nuestra inversión, es esencial que su apariencia visual sea agradable, estándar y coherente con el diseño arquitectónico. Por favor, tenga esto en cuenta al elegir los elementos decorativos que serán visibles desde el exterior del edificio.


    1. Ni el exterior del edificio ni ninguno de los terrenos serán alterados de ninguna manera sin la aprobación por escrito de la Junta.
    2. Todas las ventanas y las puertas de los patios / balcones en las unidades deberán tener revestimientos de ventana adecuados (persianas, cortinas) dentro de los 30 días posteriores al asentamiento. Las excepciones al requisito de tiempo se pueden hacer en el caso de un retraso en la entrega, o las órdenes personalizadas para cubrir que requieren un período de fabricación más largo. Las excepciones son válidas solamente por aprobación por escrito de la Junta  concedida previa presentación del comprobante de orden / retraso del vendedor del residente.
    3. Las decoraciones navideñas, incluidas las luces, y otras exhibiciones exteriores deberán presentarse NO antes del 1 de diciembre y retirarse a más tardar el 15 de enero.
    4. Todo plástico utilizado para cubrir las ventanas y las puertas de los patios / balcones para la conservación de la energía debe colocarse dentro de la unidad, no en el exterior, y debe ser invisible desde el exterior.
    5. Todos los planes de paisajismo deben tener la aprobación general del Administrador para plantar flores y plantas No se permitirán flores que excedan 12 pulgadas de altura o arbustos de cualquier tipo, incluyendo rosales.
    6.  Las puertas con algún tipo de red o maya para mosquitos es el único que se utilizará. Se puede obtener información contactando a la Gerencia.
    7. No se mantendrá ningún anuncio o propaganda de ninguna naturaleza en el interior de cualquier edificio o unidad de vivienda que sea visible desde el exterior de tal edificio o unidad de vivienda.
    8. No se permiten aires acondicionados de ventanas.
    9. Las vías de entrada, los patios y los balcones se mantendrán limpios.
    10. Las áreas interiores de las ventanas no pueden estar llenas de objetos personales que sean visibles desde el exterior, creando así un aspecto desagradable.
    11. La ventana de reemplazo aprobada y el estilo de puerta corredera de cristal es el único que se va a usar. Se puede obtener información llamando a la Oficina de Administración de la Unidad Nº 13, Bosque Verde de Las Palmas, Playas del Coco, Guanacaste, Costa Rica.

     

     

    Receptores de antena parabólica.


    12. Los dispositivos de recepción por aire (OTARDS), tales como antenas parabólicas, no se pueden instalar en la cubierta o patio de un propietario de la unidad. No se permite la instalación de tales dispositivos en la propiedad común (por ejemplo, techos, lados de edificios y el área común alrededor de los edificios).
    13. No se podrá realizar ninguna modificación estructural en el interior de ninguna unidad sin la previa aprobación por escrito del Administrador. Dichas alteraciones incluyen, pero no se limitarán a, el movimiento de las paredes y la instalación de nuevos pisos.


    G. ANIMALES

     

    Para aquellos de ustedes que tienen la suerte de tener una mascota como un compañero por favor tenga algunas consideraciones para sus vecinos. Los perros y los gatos saquenlos a pasear  acompañados no les permitan  vagar libremente para no causar disgustos a sus compañeros residentes. No es muy divertido tener que limpiar los zapatos después de caminar en el lugar equivocado, o experimentar insuficiencia cardíaca temporal detrás del volante de un coche cuando un pequeño animal de repente aparece directamente delante de su parachoques. Por favor, ayude a su mascota a ser un miembro bienvenido de la comunidad.A los propietarios sólo se permite tener 2 mascotas por hogar. A los inquilinos NO se les permite tener mascotas a menos que sea un perro de servicio para personas ciegas.


    1. Los perros, los gatos, las aves enjauladas y los peces tropicales sólo podrán ser mantenidos como animales domésticos por los propietarios, siempre que no se mantengan con fines comerciales o de cría. Se permite un máximo de dos mascotas domésticas por unidad. Cualquier otro animal, como el ganado o las aves de cualquier tipo, independientemente del número, no será mantenido, cuidado, criado, abordado y / o criado dentro de ninguna unidad o por cualquier motivo común.


    2. Las mascotas no pueden vagar libremente en el terreno, sino que deben ser transportadas o enganchadas y acompañadas por sus dueños o una persona responsable designada dentro de las áreas comunes del Condominio.


    3. Las mascotas no están permitidas en las áreas de jardín  mantenidas por el paisajista o jardinero . Los propietarios de mascotas son responsables de la eliminación inmediata y eliminación de cualquier depósito de mascotas en cualquiera de las áreas comunes.


    4. Las mascotas no se dejarán desatendidas en ningún momento, ni serán atadas o encadenadas delante o en el patio, balcón, detrás de una unidad, o en cualquier otro lugar en los terrenos comunes.


    5. Las mascotas deberán ser registradas  según lo requerido por la ley.


    6. Todas las mascotas se registrarán con la Sociedad Gestora.


    7. Los propietarios de mascotas son responsables de prevenir cualquier ruido perturbador por sus mascotas o cualquier otra interferencia con los derechos, comodidades y conveniencias de otros residentes

     

    H REGLAS Y REGLAMENTOS PROCEDIMIENTO DE APLICACIÓN.


    1. Cualquier violación de una Regla o Reglamento debe ser llevada a la atención del Gerente de Propiedades del Condominio. Esto puede ser por teléfono y confirmado por escrito, por cualquier residente.
    2. Una carta certificada será escrita al residente incumpla las reglas (y/o al dueño de la unidad, si es un inquilino reside en la unidad) indicando que la violación cesa. Un residente (o inversor / propietario) que recibe una carta certificada, pero no está de acuerdo que existe una violación, debe llamar al Gerente de Propiedad dentro de 3 días para discutir la situación. Se supondrá que una falta de respuesta es una admisión de la violación.
    3. Las violaciones que no hayan sido corregidas serán revisadas inmediatamente por la Junta de propietarios para acción adicional.
    4. Si la infracción no cesa, se impondrá una multa de $ 25.00 al dueño de la unidad. La multa se duplicará cada mes hasta que cesa la violación.
    5. El propietario de la unidad que viola las Reglas es responsable no sólo del pago de una multa, sino también de la devolución de la propiedad a su estado original. Las infracciones no corregidas inmediatamente serán corregidas por la Asociación y el costo será facturado al dueño de la unidad.
    6. Las multas se agregarán a sus cuotas mensuales de asociación y el no-pago resultará en un gravamen contra la unidad.
    7. Un propietario de la unidad puede aparecer en cualquier reunión regular de la Mesa Directiva para discutir una violación o una multa. La gerencia debe ser notificada por el propietario 3 días antes de la reunión.
    8. En el caso de que un vehículo no autorizado estacionado en la Comunidad GREEN LIFE no se elimine después de que se hayan hecho esfuerzos razonables para contactar con el propietario, entonces el Administrador está facultado para que el vehículo sea remolcado.

     

     

    AVISO DE VIOLACIÓN

     



    Enviado por correo electrónico, reporte de recibo  solicitado

    Fecha:_______________________________________________
    Nombe: _____________________________________________

    Dirección : ___________________________________________

    Re: Declaración de violación de Estatutos, Reglas y Reglamentos
    Se le notifica, como propietario de la Unidad #____ en la Comunidad GREEN LIFE, Playas del Coco ,Guanacaste ,Costa Rica, que usted es acusado de violaciones de la Declaración, las leyes o las Reglas y Reglamentos de la Asociación, según se establece aquí.

    Las acciones denunciadas ocurrieron en o alrededor de ____________________ y ​​se describen como sigue: ________________________________________________________________



    La Asociación se rige por su Declaración, Reglamentos y varias reglas y regulaciones que se le acusa de violar. Tenga en cuenta que debe tomar las medidas descritas en la sección Reglas y reglamentos de la Asociación sobre "Políticas y procedimientos relacionados con la aplicación" Si considera que los cargos no son justificados.

    Bajo las Reglas y Reglamentos si usted no solicita una revisión dentro de veintiún (21) días o no responde a estos cargos, usted será considerado responsable por INCUMPLIMIENTO y las multas, los costos de los cargos, los gastos y los honorarios legales pueden ser evaluados en su contra Y añadido a su cuenta.

    Si existe una infracción que aún no ha sido corregida y usted no hace una corrección apropiada, recibirá dos (2) notificaciones de infracción, después de lo cual la Asociación corregirá la violación a su cargo a la cual se le cobrará un cargo administrativo y se agregará un monto mínimo de cien dólares ($ 100.00).

    Usted solicitará una revisión firmada, fechada y devolviendo el formulario de "Solicitud de Revisión" dentro de veintiún (21) días al Agente Gerente de la Asociación


    Administrador de la comunidad GREEN LIFE


    Por titulo:_________________________

    Cc: correo regular



    SOLICITUD DE REVISIÓN

     



    Por la presente solicito una revisión de las acusaciones formuladas en mi contra, tal como figura en el Aviso de Violación de ____________________, alegando una violación de la Declaración, Reglamentos o Reglamentos de la Comunidad GREEN LIFE.


    _________________________________________
    Firma Nombre del propietario


    __________________________________________
    Dirección

    _________________________________________
    Teléfono

    _________________________________________
    Fecha


     

    Tenga en cuenta que el hecho de no solicitar y participar en una revisión dará lugar a un resultado predeterminado en su contra.

    Enviar a: El Administrador de la Comunidad GREEN LIFE

    Cc: _______________________________


    AVISO DE DETERMINACIÓN SOBRE LA VIOLACIÓN

    Fecha: __________________________________

    A: ___________________________________
          ___________________________________
    El _____________, se le notificó de una violación de la Declaración, Estatutos o Reglas y Reglamentos de la Asociación. De acuerdo con la regla:

    (_) Una revisión se llevó a cabo a su solicitud.
    (_) Usted ha admitido a la violación por omisión y renunció a su derecho de solicitar una revisión con respecto a la violación alegada.

    Después de considerar la queja, se ha tomado la siguiente determinación y se tomarán las siguientes acciones:


    () Se ha producido una violación de las Declaraciones, Reglamentos o Reglamentos de la Asociación y se le debe una multa por $ ___________.
    () Una multa por violación continua continuará hasta que la violación haya sido eliminada y la Asociación haya sido notificada.
    () Los daños, gastos y cargos administrativos por la cantidad total de $ _____ han sido incurridos por la Asociación y ahora son adeudados. Como resultado de una segunda o subsiguiente violación, hemos instruido a nuestro abogado para informarle que se iniciarán procedimientos legales si ocurren violaciones adicionales, y los gastos incurridos serán evaluados.
    () Otros ______________________________________________________

    La Comunidad GREEN LIFE

    Por titulo_____________________
    Fecha:_______________________



     

    TESTIMONIO  DE  DECLARACIÓN  DE QUEJA DE VIOLACIÓN

    Demandante:
    Nombre:________________________
    Dirección________________________ Número de unidad _________
    Teléfono:______________________

    Residente del cuál se queja :

    Nombre:______________________
    Dirección: ____________________ Número de Unidad: ________________


    Fecha, hora y lugar donde se produjo la infracción:

    Fecha y hora:____________________
    Ubicación:________________________

    Detalles específicos o descripción de la violación:




    Como demandante, por la presente acepto cooperar en los procedimientos de ejecución y daré testimonio en cualquier audiencia o juicio que sea necesario.

                 _________________________
                 Fecha de firma


    Fotografías proporcionadas ______ Cintas de audio proporcionadas _____

              Queja recibida en la Oficina de Administración de Tropical Felgate


     
     Recibido  ________________________

  • Green Life Rules and Regulations 2017

    CONDOMINIO HORIZONTAL RESIDENCIAL GREEN LIFE

     

    CONDOMINIUM ASSOCIATION

     

    RULES & REGULATIONS

     

    TABLE OF CONTENTS

     

     

    A.  INTRODUCTION........... ..............................................................................................................   3

    B.  RULES & REGULATIONS........... ...............................................................................................  3

    1. STAFF AND TELEPHONE NUMBERS.......................................................................................   3

    2. CONDO UNIT LOCK-OUT...........................................................................................................   4

    3. CONDO UNIT OCCUPANCY.......................................................................................................   4             

    4. CONDO UNIT (UNATTENDED)..................................................................................................   4

    5. CONDO UNIT USE........................................................................................................................   4

    6. ASSESSMENTS..............................................................................................................................  5

    7. COMMON AREA (GENERAL PROVISIONS).............................................................................  5

    8. FITNESS CENTER.........................................................................................................................   5

    9. PARKING........................................................................................................................................  5

    10. GUESTS.........................................................................................................................................  6

    11. KEYS.............................................................................................................................................   6

    12. INSURANCE.................................................................................................................................  6

    13. MAINTENANCE REQUESTS.....................................................................................................   6

    14. NOISE............................................................................................................................................  6

    15. PEST CONTROL..........................................................................................................................   6

    16. PETS..............................................................................................................................................   7

    17. POOL AND POOL DECK............................................................................................................   7

    18. POOL AREA GRILLS......................................................................................   7

    19. RECYCLING.................................................................................................  8

    20. RESIDENT INFORMATION..............................................................................   8

    21. RESIDENT RECORDS.....................................................................................  8

    22. SATELLITE DISHES/TELECOMMUNICATIONS....................................................  8

    23. SECURITY MEASURES.................................................................................     8

    24. SMOKE DETECTORS & FIRE EXTINGUISHERS...................................................   9

    C.  SALE & LEASE OF UNITS..................................................................................   9

    1. UNIT SALE....................................................................................................   9

    2 UNIT LEASE...................................................................................................  9

    D.  FEEDBACK PROCEDURE...................................................................................  9

    1. FILING A COMPLAINT.....................................................................................  10

    2. NOTICE OF VIOLATION.................................................................................     10

    3. REQUEST FOR REVIEW....................................................................................  10

    4. NOTICE OF DETERMINATION...........................................................................  11

    5. POLICIES ON FINES, EXPENSES AND NOTICES...................................................   11

    6. NOTICES.......................................................................................................  11

    7. OTHER REMEDIES..........................................................................................  12

    E. NOTICE OF VIOLATION FORM............................................................................  13

    F. REQUEST FOR REVIEW FORM.............................................................................  14

    G. NOTICE OF DETERMINATION REGARDING VIOLATION FORM................................  15

    H. VIOLATION COMPLAINT WITNESS STATEMENT..................................................    16

     

    A.   INTRODUCTION

    In support of your daily operations, The Board of Directors is pleased to provide you with this handbook designed to provide basic information and the rules and regulations of Green Life Condominium.  Please keep this booklet easily accessible so you can refer to it at any time. 

    The Rules and Regulations contained herein are supplementary to the Condominium Instruments

    for CONDOMINIO HORIZONTAL RESIDENCIAL GREEN LIFE and the Costa Rica Condominium Property Act.  Condominium Instruments include all recorded documents and authorized amendments pursuant to the provisions of the Condominium Instruments, including the Declaration, By-Laws and Plat. To the extent that the Rules and Regulations are in conflict with the Condominium Instruments and/or the Condominium Instruments, the Costa Rica Condominium Property Act will prevail followed by the Condominium Instruments and then the Rules and Regulations.

    The Board of Directors has adopted the Rules and Regulations for CONDOMINIO HORIZONTAL RESIDENCIAL GREEN LIFE Condominium Association in accordance with the provisions set forth in the Declaration and Condominium Instruments. Any amendment to the Rules and Regulations shall conform to the notice and meeting requirements of the Declaration and Condominium Instruments. No rule or regulation may impair any rights guaranteed by Costa Rican law or the Condominium Instruments.

    All unit owners and their lessees, invitees, and guests are obligated to observe the provisions of the Condominium Instruments and the Rules and Regulations. Violations should be reported to the Management Office during regular office hours. Matters that cannot wait for regular office hours should be reported via email to the Board of Directors.

    B. RULES & REGULATIONS

    1.      STAFF AND TELEPHONE NUMBERS

    a.    Each owner shall report to the Board of Directors and Tropical Felgate (TF) the name of the Property Manager in order to contact them in case of emergency.

    b.   Common Area Maintenance Requests

                             Management Office                                       (506) 2670-1750

                             Management Mobile Phones                         (506) 8898-0556

    c.    Property Management- Tropical Felgate

                        Management Office                                        (506) 2670-1750

                        Management Mobile Phones                           (506) 8701-7951

     

    d.    Billing Information- Tropical Felgate

                                                     

    Wendy Zeledon Prendas         Office:             (506) 2670-1750

    Mobile:            (506) 8898-0556                                       

    e.  Emergency

                Ambulance:                              2670-0047                   Police Department:                 911

           Coco Police Office:                  2670-0258                   Fire Department:                     911

                Red Cross (Sardinal)                2697-0987                   San Angel Pharmacy:              2670-1636

                Emergency Assistance             8380-4125                                                                   2670-1637                                                                                  2283-2626

                                                                                                     Aloe Drugstore:                       2670-2050

           Electric (Coopeguanacaste)      2680-0666                  Water (A y A)                         2670-1022

           Tow Truck (Jose):                    8827-9233                   Car Mechanic (Erick Lang)    2697-0094

           Immigration Office(Coco):      2670-1133                   Car Mechanic (M&L)             2670-1224

           Hospital in Liberia:                  2666-0011                   Veterinarian (Coco Pets):       2670-0941

           Hospital in Nicoya:                  2685-5066                   Veterinarian (Liberia):            2665-0545

     

    2.                                     COMMON AREA LOCK-OUT

    a.    During business hours, please contact the Management Office for assistance. 

     

    3.      CONDO UNIT OCCUPANCY

    a.    The maximum number of occupants in a Residential Unit is six adults, if not defined otherwise by Costa Rican Law.

    b.   Violation of this occupancy limit that results in a disruption of the enjoyment of the property by other owner or tenants may result in legal action against the unit owner by the Association. Special situations can be presented to the Management Office for consideration and approval.

    4.      CONDO UNIT (UNATTENDED)

    a.    If an apartment will be unattended for an extended period of time, it is recommended that the unit owner assign a responsible party to check on their unit periodically to ensure of no malfunctions.

    b.   Newspapers or other items left unattended for ten (10) days will be promptly removed by management personnel.

    5.      CONDO UNIT USE

    a.       No unlawful, noxious or offensive activity or anything constituting a nuisance is to be carried out in any unit. 

    b.      Units shall be used exclusively for residential purposes.

    c.       Home-based businesses are subject to local ordinance and review by the Board. 

     

    6.      ASSESSMENTS

    a.       Assessments are due the 1st of each month. 

    b.      There will be a $20 administrative late fee for payments not received by the 15th of the month (or by the close of the following business day when the 15th falls on a weekend or holiday).

    c.       Past due assessments over forty-five (45) days will be forwarded to the Association's legal counsel for collection processing.  Unit owners are responsible for all legal fees incurred for collection. A collection fee schedule is available by request at the Management Office. 

    d.      Failure to receive a statement does not release the unit owners from their obligation to pay assessments on time nor does it preclude the Association from taking legal action to collect past due assessments.

    7.      COMMON AREA (GENERAL PROVISIONS)

    a.       Storage of any kind is strictly prohibited on or in any Common Property unless the Association expressly designates the area for such purpose. 

    b.      Littering anywhere on the premises is prohibited.

    c.       Any activities that create a nuisance, disrupts the peace, or which may cause damage to any part of the Common Property, are prohibited.  

    d.      Nothing shall be altered, constricted, or removed from the Common Property.

    8.      PARKING

    a.       Parking is only permitted in designated areas only.

    b.      Unauthorized vehicles may be towed at owner's expense.

    c.       Parking in unauthorized areas will result in owners being fined.

    d.      Parking or storage of any type unattended vehicle in another owners designated space without written permission may be relocated at the owner's expense.

    9.      GUESTS

    a.       Owners are ultimately responsible for guest conduct while on the premises.  Any damage or complaints from guest behavior is the responsibility of the owner.

    b.      A guest is only allowed to use the common areas while the owner or renter is present and under the owner's or renter's supervision, if a guest is there without the owner being present, the management office will ask that they leave the area, and/or may have them removed from the property.

    c.       Guest of owners or renters may use the common area only upon prior registration and approval of the Management Company.  Fax or email is an acceptable method of registration.

    10.  KEYS

    a.       Replacement common area keys may be obtained at the management office upon:

    §  payment of a non-refundable fee of ($50) fifty dollars,

    §  written request from the unit owner attesting that the original key is lost, and

    §  Presentation of a valid ID.

    11.  INSURANCE

    a.       The Association does not insure the contents of the unit or its additions or improvements.  Each unit owner is encouraged to purchase insurance covering personal liability and damage caused to another unit.

    b.      Unit owners and renters are advised to secure insurance coverage for their personal contents of their respective unit

    12.  MAINTENANCE REQUESTS

    a.       Maintenance requests must be filed via the respective form.

    13.  NOISE

    a.       No Unit Owner or Resident shall cause or permit any disturbing noises in the building by himself, herself, or any other occupants or visitors in the Unit, which interferes with the rights, comfort or convenience of other Residents.  This includes, but is not limited to, noises produced by machinery such as, mechanical or electrical objects, musical instruments, radio, televisions or stereos, and animals.

    b.      Construction, remodeling and other noisy activities inside the Units are limited to 9 AM to 5 PM on weekdays, and prohibited on weekends.  Repairs or remodeling should be done as quietly and carefully as possible.

    14.  PEST CONTROL

    a.       It is the responsibility of each unit owner to keep their respective unit in a clean manner as to prevent pests. 

    b.      The Board may retain the services of a licensed insect and pest control exterminator if deemed necessary for the common areas and units.  Proper notice will be given to all residents concerning pest control if unit access will be needed.

    15.  PETS

    a.       Dogs, cats, and other household pets of a unit owner are permitted, provided they do not constitute a nuisance to others and are kept in strict accordance with the rules and regulations.  Each pet owner shall assume total responsibility for the animal's behavior.

    b.      It is the pet owner's responsibility to clean up after their pets or request assistance.

    c.       Untrained or annoying dogs must be on a leash (at owner's side) when passing through all common areas.

    d.      Small household pets other than dogs and cats may be kept by residents to the extent they do not constitute a nuisance or safety hazard to other residents.

    e.       No Pets are allowed on the pool deck or in the pool.

    f.        By the vote taken in May 2017, the owners are not allowed to rent their property to tenants with any pets apart from officially registered guide dog for blind people. No other service or companion pets would be allowed.

    16.  POOL & POOL DECK

    a.       All activities around the pool and pool deck shall be conducted in accordance with the provision of federal, provincial, local public health regulations, and with any other applicable laws.

    b.      Conduct within the area must be such that the safety of self and others is not jeopardized.

    c.       The pool and pool deck are for the enjoyment of the Condominium Green Life residents, renters and their guests only.

    d.      Any child under the age of 12 must be accompanied by an individual aged 16 or older at all times. This responsible person must be ready to respond in the event of an emergency.

    e.       No Pets are allowed on the pool deck or in the pool.

    f.        All posted rules must be obeyed.

    g.      Children in diapers MUST wear "little swimmers."

    h.      Food/beverages are permitted on the deck. NO GLASS items are allowed on the deck or in the pool area at any time. Broken glass would warrant the immediate closing of the pool and will result in a fine to owner(s) responsible.

    i.        Food/beverages are not permitted in the pool.

    j.        Radios/boom boxes must be kept at a level that won't disturb owners and tenants.

    k.      The Pool and Deck area must be left clean and tidy after use. If not the unit owner will be assessed a clean-up charge of $25.

    l.        No Lifeguard on Duty.

    m.       All pool toys, floats, inflatables will be removed from the pool if not in use by the owners, renters or guests.

    n.      Swim at your own risk.

    o.      The priority use of the pool furniture (chairs, lounges, and tables) is for owner, renters and authorized guest that are presently using the area. 

    17.  POOL AREA GRILLS

    a.       Grill(s) are for the convenience of residents and their guests.

    b.      When in use, grills must be attended by an adult and in a responsible manner.

    c.       No person under the age of 16 shall barbecue except under the direct supervision of a parent or guardian.

    d.      Report an empty propane tank for grilling to the management office to insure that everyone can use the grill as needed.

    e.       Each person using the grill is responsible for properly cleaning the grill for the next person to use it, this includes but not limited to cleaning cooking surfaces and grease and food debris inside and outside of the unit.

    18.  RECYCLING

    a.       (To Be Announced)

    19.  RESIDENT INFORMATION

    a.       Matters of immediate attention such as board meetings, maintenance schedules, or emergency matters will be email either directly from Board and/or from the Management Company.

    b.      Information regarding the annual meeting, financial summaries, and updated rules and regulations will be mailed directly to unit owners as required by law or as directed by the Board.

    20.  RESIDENT RECORDS

    a.       In the event of a building emergency or a medical or other personal emergency, it is of the utmost importance for your own protection that the following information is on record at the Management Office:

    §  Current home and office telephone numbers,

    §  Names of persons residing in your unit,

    §  Names, telephone numbers and addresses of others to be contacted in case of emergency,

    §  Duplicate key to any auxiliary lock on your entry door for units managed by the management office (Tropical Felgate),

    §  Notification of any disability or other special emergency needs of residents in your unit,

    §  The Resident Record form is used to provide this information to the Management Office,

    §  Name and phone number of units property manager who maintains unit for the owner.

    21.  SATELLITE DISHES/TELECOMMUNICATIONS

    a.       Satellite dishes are not permitted outside the windows of unit owners.  Unit owner shall be subject to a fine of $50 plus $10 daily until such satellite is removed. Any repairs to the building that may be required as a result of installation or removal of a satellite dish shall be at the expense of the unit owner.

    22.  SECURITY MEASURES

    a.       Security measures include but are not limited to the following:

    b.      Security guard on duty from 6pm to 6am.  Security guard makes rounds of the complex.  This includes checks to operating equipment, responding to noise complaints and other emergency related issues, and completion of a shift report.   

    c.       Residents are responsible for supervising access of vendors, delivery people and private contractors.

    23.  SMOKE DETECTORS & FIRE EXTINGUISHERS

    a.       All unit owners are requested to have at least one functioning smoke and carbon monoxide detector and a fire extinguisher installed in their units.

    C.   SALE & LEASE of UNITS

    1.      UNIT SALE (Documents and other requirements)

    a.         Notice of any sale, gift, devise or other transfer of ownership of a Unit shall be given to the Management Office within five (5) days following consummation of such transfer.

    b.        The seller and buyer must complete all forms required by the Association and return them to the Management Office along with a fully executed copy of the contract of sale prior to the time that the buyer occupies the unit. The purpose of the information is to gather information essential to the efficient operation of the Association.

    c.         Each Unit Owner shall supply to the Management Office a photocopy of the deed or title to the Unit and a closing statement.

    d.        Prior to the closing of any sale or transfer, all assessments and charges must be paid in full to the end of the month in which the closing is to take place. Upon request of the Unit Owner or prospective purchaser for copies of necessary documents, such documents will be made available at the Management Office for a reasonable fee.

    e.         In the event a Unit Owner fails to provide the documents and information requested, all costs and expenses incurred in obtaining the required information, including attorney fees, shall be assessed to the account of the Unit Owner as part of his or her share of the Common Expenses.

    f.         The Board may own, convey, encumber, lease and sell any Units that are purchased by the Board or obtained through foreclosure or similar proceedings.

    2.      UNIT LEASE (Documents and other requirements)

    a.      Each Unit Owner is encouraged to provide his or her lessee(s) with a copy of these Rules & Regulations.

    b.      A prior lessee who has been either previously evicted or subject to eviction proceedings may not enter into a lease.

    c.      Owners and long term lessees must keep the Association informed by completing the "Condominium Lease Information" form at the Management Office. This information includes:

    §  Phone numbers at home and office

    §  Names, phone number and addresses of emergency contacts

    §  Names of all individuals occupying the Unit

    §  Notification of any disability requiring special assistance in event of emergency.

    §  Other information reasonably required by the management office

    d.      The Board may lease any Units that it purchases or that is obtained through foreclosure or similar proceedings.

    D.    FEEDBACK PROCEDURE

    a.    All complaints and grievances concerning the conduct of unit owners, lessee, guests, invitees, and construction workers must be made in writing and directed to the Management Office (and not to individual board members) within seven (7) days of occurrence.

    b.   The Association recommends using the "Violation Complaint Witness Statement" when reporting infractions and attaching photographs and/or tape recordings if possible. The photograph and/or tape should include the date, time and name of person who created the photograph and/or tape.

    1.         FILING A COMPLAINT OR COMPLIMENT

    a.    Any complaint which alleges a violation of the Declaration, Bylaws or Rules and Regulations should be made in writing and shall contain at a minimum the following information:

    §  The name, address and phone number of the complaining witness;

    §  The Unit Owner's name and Unit number or address of the Unit where the person or resident complained of resides.

    §  The specific details or description of the violation, including the date, time and location where the violation occurred.

    §  A statement by the complaining witness that he or she will cooperate in the enforcement procedure and will provide testimony at any hearings or trial that may be necessary.

    §  The signature and address of the complaining witness and the date on which the complaint is made.

    b.   Please send all comments, good and/or bad, to greenlife@costaricaproperty.co.uk This is a special email account for owners to communicate to the Condo Association Management (Board of Directors).  For emergencies contact directly as noted in Section B.1 above. 

    2.     NOTICE OF VIOLATION

    a.    When a complaint is registered pursuant to above the Association, or its duly authorized agent, shall notify the Unit Owner within fourteen (14) days of the alleged violation. The notification shall be in the form of a "Notice of Violation." 

    3.      REQUEST FOR review

    a.       After Notice of Violation has been served on a Unit owner, he or she has twenty-one (21) days from the date of service in which to submit a written request for a review concerning the violation to the Management Office. A hearing may be requested by submitting a "Request for Review" to the management office.

    b.      If a request for a review is not received within twenty-one (21) days from the date of notice, the right to a hearing will be considered waived, the allegations in the Notice of Violation shall be deemed admitted by default, and appropriate sanctions shall be imposed.

    c.       If a request for a review is timely filed, a hearing on the complaint shall be held before the Grievance Committee, composed of volunteer association members. This committee shall not include any person who is presenting evidence, or who may have a conflict, in the review. The review shall be conducted no later than six (6) weeks after delivery of the written request.

    d.      At any such review, the Grievance Committee shall hear and consider arguments, evidence or statements regarding the alleged violation, first from any person or person(s) having direct knowledge of the alleged violation and then from the alleged violator and any witnesses on his or her behalf. Following a hearing and due consideration, the Grievance Committee shall issue its determination regarding the alleged violation.

    e.       The decision of the Grievance Committee shall be made by majority vote of the Grievance Committee and shall be final and binding on the Unit owner and the Association.

    4.      NOTICE OF DETERMINATION

    a.       Both the complainant and the alleged violator shall receive notice of the determination of the Grievance Committee either within eight (8) weeks after the alleged violator has waived his or her right to a review or within thirty (30) days following a review by the Grievance Committee. The notification shall be in a manner prescribed by the Board using the "Notice of Determination."  

    b.      If an alleged violator is found to be guilty or liable for a violation of any provision of the Declaration, Bylaws, or Rules and Regulations, the respective unit Owner(s) shall be notified of the findings by the Association or its duly authorized agent. Upon such finding, the unit owner(s) is subject to fine, legal and equitable sanctions, or warning as deemed appropriate.

    5.      POLICIES ON FINES, EXPENSES AND NOTICIES

    a.       Violations to the Rules and Regulations are subject to the following minimum fines:

    §  $25.00             1st Occurrence

    §  $50.00             2nd Occurrence

    §  $100.00           3rd and Subsequent Occurrence

    b.      Violations that are imposed for matters requiring immediate corrective action are subject to an additional fine of $10.00 per day until corrective action has been taken.

    c.       Frequent violations of the Rules and Regulations by a unit owner may result in legal action by the Board.

    d.      If found to be guilty of any violation, the Notice of Determination may also require the Unit Owner to correct any damage or any unauthorized condition on the Property that the Unit Owner has been found responsible for, to pay the costs of any repairs that are to be made or have previously been made, and/or to pay any legal expenses and costs (including administrative costs) incurred by the Association as a result of the Violation.

    e.       The Association's attorney may send such notices, make such demands or take such actions as are necessary to protect the interests of the Associations in accordance with the provisions of the Declarations, Bylaws, or Rules and Regulations of the Association.

    f.        Any Unit Owner assessed hereunder shall pay all charges imposed within thirty (30) days of first notification that such charges are due. However, daily fines are due by the first day of the month after being assessed. Failure to make the payment on time shall subject the Unit Owner to all of the legal or equitable remedies necessary for the collection thereof. All charges imposed hereunder shall be added to the Unit Owner's account, shall become a special assessment against the Unit and shall be collective as a Common Expense in the same manner as any regular or special assessment against the Unit.

     

    6.      NOTICES

    a.       Notices are deemed served either:

                                                                     i.            By personal delivery at the time of delivery; or by email or fax.

     

               OTHER REMEDIES

     

    a.       The remedies herein are not exclusive, and the Association may at any time enforce the Declaration, Bylaws, and Rules and Regulations by filing an action in any court of jurisdiction for injunctive relief, or any other action at law or in equity, including actions of forcible detainer, and any other action provided for in the Declaration and By-Laws.

     

    NOTICE OF VIOLATION

     

    Sent via email, return receipt requested

     

    Date:_______________________________________________

    To: Name:

           Address

     

    Re: Violation of Declaration, Bylaws, Rules and Regulations

    You are hereby notified, as the owner of Unit #____ at CONDOMINIO HORIZONTAL RESIDENCIAL GREEN LIFE, Costa Rica, that you are charged with violations of the Association's Declaration, By laws or Rules and Regulations as stated herein.

     

    The actions complained of occurred on or about ____________________ and are described as follows:

    __________________________________________________________________

     

    The Association is governed by its Declaration, Bylaws and various rules and regulations that you are charged with violating. Please note that you must take actions outlined in the Association Rules and Regulations section on "Policies and Procedures regarding Enforcement" If you believe that the charges are unjustified.

     

    Under the Rules and Regulations if you fail to request a review within twenty-one (21) days or fail to respond to these charges, you will be found liable by DEFAULT and fines, charges costs, expenses and legal fees may be assessed against you and added to your account.

     

    If a violation exists, which has not already been corrected, and you fail to make an appropriate correction, you will receive two  (2) notices of violation, after which the Association will correct the violation at your expense to which an administrative charge in a minimum amount of one hundred dollars ($100.00) will be added.

     

    You will request a review by signing, dating and returning "Request for a Review" form within twenty-one (21) days to the Association's Managing Agent

     

    CONDOMINIO HORIZONTAL RESIDENCIAL GREEN LIFE Association

     

    By:____________                  Title:_________________________

     

    Cc: regular mail

     

     

    REQUEST FOR REVIEW

     

    I hereby request a review on the charges made against me as contained in the Notice of Violation dated ____________________ alleging a violation of the Declaration, Bylaws or Rules and Regulations of CONDOMINIO HORIZONTAL RESIDENCIAL GREEN LIFE.

     

     

    ___________________________      _______________________________

    Signature                                             Owner's name - print

     

    Address

     

    ____________________

    Phone

     

    _________________

    Date

     

    Please note that failure to request and participate in a review will result in a default finding against you.

     

    Send to: Condominio ___________________

    Cc:       _______________________________

                _______________________________

                _______________________________

                _______________________________

     

     

    NOTICE OF DETERMINATION

    REGARDING VIOLATION

     

     

    Date:               __________________________________

     

    To:                   ___________________________________

                            ___________________________________

                            ___________________________________

     

    On _____________, you were notified of a violation of the Declaration, Bylaws, or Rules and Regulations of the Association. Pursuant to the rule:

     

    ( _) A review was held at your request.

    (_)  You have admitted to the violation by default and waived your right to request a review regarding the alleged violation.

     

    After considering the complaint, the following determination has been made and the following actions(s) will be taken:

     

     

     

     

     

    (  ) A violation of the Association's Declarations, Bylaws, or Rules and Regulations has occurred and a fine in the amount of $___________ is now due.

     

    ( ) A fine for continuing violation will continue until the violation has been eliminated and the Association has been notified.

     

    ( ) Damages, expenses, and administrative charges in the total amount of $_____ have been incurred by the Association and are now due.

     

    ( ) As a result of a second or subsequent violation, we have instructed our attorney to inform you that legal proceedings will be instituted if further violations occur, and the expenses incurred will be assessed you.

     

    ( )  Other ______________________________________________________

     

    Condominio __________________

    By:_______________________                    Title_____________________

    Date:_____________________

     

     

    VIOLATION COMPLAINT WITNESS STATEMENT

     

    Plaintiff:

    Name:________________________

    Address________________________  Unit Number _________

    Telephone:______________________

     

    Complained of Resident:

     

    Name:______________________

    Address:____________________       Unit Number:________________

     

     

    Date, time and location infraction took place:

     

    Date: ___________________     Time:____________________

    Location:________________________

     

    Specific details or description of violation:

     

     

     

     

     

    As plaintiff, I hereby agree to cooperate in the enforcement procedures and will provide testimony at any hearings or trial that may be necessary.

     

                 _________________________                   ________________________

                 Signature                                                       Date

     

     

                Pictures provided ______               Audio tapes provided _____

     

              Complaint received by at Management Office

     

              ________________________                         _________________ Normal 0 false false false EN-GB X-NONE X-NONE st1\:*{behavior:url(#ieooui) } /* Style Definitions */ table.MsoNormalTable {mso-style-name:"Table Normal"; mso-tstyle-rowband-size:0; mso-tstyle-colband-size:0; mso-style-noshow:yes; mso-style-priority:99; mso-style-parent:""; mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt; mso-para-margin:0cm; mso-para-margin-bottom:.0001pt; mso-pagination:widow-orphan; font-size:10.0pt; font-family:"Times New Roman",serif;}